Selbstverständlich können kommerzielle Mietverträge unglaublich komplexe Kreaturen sein, die schwer zu verhandeln und richtig zu entwerfen sind. Sowohl Bauherren als auch Mieter haben viel auf dem Spiel, sogar versteckt in Vertragssprache, die oft übersehen wird. Aber man muss es nicht alleine machen. Kontaktieren Sie Equinox und einer unserer Anwälte kann Ihnen helfen, die Bedingungen in Ihrem kommerziellen Mietvertrag auszuhandeln oder einfach zu verstehen. Für eine Kopie unserer kostenlosen CD Leasing Do es & Don`ts for Commercial Tenants senden Sie bitte eine E-Mail an Ihre Anfrage an JeffGrandfield@TheLeaseCoach.com. Wenn Ihr Gebäude schon eine Weile funktioniert, sind die Betriebskosten der letzten 12 Monate eine gute Grundlage für die Schätzung des Kostenstopps. Überprüfen Sie die Schätzung mit Verwaltungsfirmen, die ähnliche Gebäude verarbeiten, um festzustellen, ob Ihr Stopp innerhalb des normalen Bereichs liegt. Die Erfahrung mit vergleichbaren Gebäuden ist auch eine gute Quelle, wenn Ihr Gebäude neu ist oder wenn Sie aus irgendeinem Grund keinen Zugriff auf die Kostenhistorie haben. So werben viele Entwickler für niedrigere Betriebskosten für ihre Neuentwicklungen. Denn bei Neuentwicklungen sind die Hauptkomponenten der mechanischen Systeme unter Garantie, aber nur für die ersten 1-3 Jahre der Lebensdauer eines Gebäudes. Der Mieter sollte sich bewusst sein, dass dies nicht nachhaltig ist und dass sich die Betriebskosten nach Ablauf der Wartungsgarantien normalisieren sollten. Mietverträge enthalten oft eine Klausel, die besagt, dass der Mieter in einem Streit um Betriebskosten, Strom und Grundsteuern zahlen muss, aber den Vermieter vor Gericht bringen kann.
Das ist ein schlechtes Geschäft für Sie. Es gibt Ihnen nichts, was Sie nicht bereits hatten, und der Vermieter hat keinen Anreiz, sich niederzulassen. Zeitaufwändige und kostspielige Rechtsstreitigkeiten können Sie jahrelang ohne Antwort lassen. Inzwischen hat der Vermieter Ihr Geld, auch wenn das Gericht es schließlich für falsch hält und die Rückzahlung anordnet. Kommerzielle Mietverträge werden oft mehrere Seiten der Berechnung der Betriebskosten widmen und in der Regel eine Wäscheliste von Gegenständen enthalten, die der Vermieter an seine Mieter weitergeben kann. Einige Beispiele für Posten, die in den Betriebskosten enthalten sein könnten, sind: Lohnabrechnung und Leistungen für Immobilienverwalter, Verwaltungspersonal und anderes Personal; Bürobedarf; Anwaltskosten; Kosten für Die Instandsetzung und Instandhaltung von Außen- und Innenbereichen, einschließlich z. B. Parkplätze, Lobbys, Landschaftsgestaltung, Gehwege, Wände, Bodenbeläge und Dach; Kosten für Reparaturen und Wartung von Gebäudesystemen wie Elektro-, Sanitär- und HLK-Anlagen; Werbekosten; Verwaltungs-, Buchhaltungs-, Fach- und sonstige Kosten im Zusammenhang mit der allgemeinen Verwaltung des Gebäudes; Uniformen des Mitarbeiters; dienstleistungen; Verbesserungen; Sicherheit; und Möbel und andere Dekor. Wenn ein Gebäude voll belegt ist (oder kurz vor voll belegt ist), ist der Vermieter möglicherweise weniger motiviert, seinen Mietern mehr als ihren gerechten Anteil in Rechnung zu stellen.
Vor der Unterzeichnung des Mietvertrages muss ein Mieter sicherstellen, dass es innerhalb des Mietvertrages keine Sprache gibt, die es dem Vermieter gestattet, an den Mietern, die sich derzeit in der Immobilie befinden, Anteile an den Betriebskosten für freie Stellen zurückzuberechnen. Auch wenn Ihr Mietvertrag dies nicht zulässt, müssen Mieter ihre Betriebserklärungen jedes Jahr genau überprüfen, um sicherzustellen, dass sie die Betriebskosten nicht absorbieren, die auf freie Stellen zurückzuführen sind. Die Mieter haben vielleicht bemerkt, dass die Betriebskosten in den letzten Jahren gestiegen sind, und fragen sich vielleicht, ob diese Erhöhungen fair sind oder nicht. Im Folgenden finden Sie einige der Faktoren bei der Erhöhung der Betriebskosten und einige Dinge, die Sie berücksichtigen oder beachten sollten, wenn es darum geht, die Betriebskosten im Rahmen Ihrer Leasingverhandlungen zu diskutieren. Der faire Marktzins hängt von vielen individuellen Überlegungen ab, wie z. B. der Bonität eines Mieters (zum Beispiel wird IBM wahrscheinlich einen Rabatt gegenüber einem zwei Jahre alten Startup erhalten, weil das Risiko des Vermieters geringer ist), der Formel zur Berechnung der Betriebskosten und der Leasinglaufzeit. Wenn Sie einer Option zur Verlängerung des beizulegenden Zeitwerts zustimmen, geben Sie Faktoren an, die in Ihrem Fall besonders wichtig wären.